Zdroj: Magnific.com

Jak připravit bytový dům na topnou sezónu: checklist pro SVJ

Příprava bytového domu s vlastní kotelnou na topnou sezónu není jen otázkou kontroly kotlů a radiátorů. Pro SVJ je to vhodná příležitost ověřit také revize, dokumentaci, měření nebo smlouvy související s provozem kotelny. Cílem je, aby vytápění fungovalo spolehlivě a dům měl v pořádku i související povinnosti.

Pro odpovědné členy ve výboru SVJ a řádné správce je dnešní článek připomenutím povinností a kontrolou, zda je vše v pořádku. Pro nové osoby ve vedení SVJ může být dobrým prvním návodem, co si počít se společným systémem vytápění. A pokud jste řadový majitel bytu, a máte pochybnosti, může být dnešní text inspirací pro rozhovor s předsedou.

Mluvíme-li obecně o SVJ, myslíme právnickou osobu, jejímiž členy se ze zákona stávají vlastníci bytů, kteří společně rozhodují ve společných věcech vymezených v prohlášení vlastníka dle stanov a legislativy. Odpovědnost za správu společných částí (tedy i společného vytápění) nese zpravidla výbor SVJ, některé povinnosti ale může přenést na jiné fyzické či právnické osoby.

Začněte dokumentací a povinnostmi

Řada domovních kotelen je v provozu po celý rok, protože kromě vytápění zajišťuje také přípravu teplé vody. Přesto je vhodné alespoň jednou ročně zkontrolovat, zda je po administrativní stránce vše v pořádku.

Co zkontrolovat v dokumentech:

• projektovou dokumentaci otopné soustavy odpovídá skutečnému stavu,
• platnost potřebných revizí, například elektroinstalace, plynu a spalinových cest,
• odstranění nedostatků uvedených v předchozích revizních zprávách,
• platnou zprávu o kontrole systému vytápění, pokud se na daný dům tato povinnost vztahuje (přesahuje 75 kW)
• stav dokumentace ke spalinovým cestám,
• potvrzení a skutečné proškolení obsluhy kotelny.

Pozornost si zaslouží také energetický průkaz domu jako podklad pro systém rozdělování nákladů za teplo. Způsob rozdělování nákladů na teplo a vodu musí být odsouhlasený. Zkontrolovat se musí i stav měřidel či indikátorů spotřeby včetně jejich připravenosti na dálkový odečet (pozor již od roku 2027).

Když se o kotelnu stará externí firma

Pokud správu nebo dohled nad kotelnou zajišťuje externí dodavatel, měla by kontrola zahrnout také tuto spolupráci.

Co prověřit s externí firmou:

• je smlouva s externí firmou stále platná
• odpovídají služby ve smlouvě  potřebám domu
• jsou uhrazeny všechny potřebné faktury
• funguje internetové připojení pro vzdálenou správu a její zabezpečení
• má přístupová hesla pouze pověřená osoba

Před začátkem topné sezóny je zároveň vhodné mít vyřešenou dodávku paliva v potřebném množství, za přijatelnou cenu a na požadované období.

Projděte dům a zkontrolujte otopnou soustavu. I laik pozná varovné signály

Část problémů lze odhalit ještě před návštěvou odborného servisu. Pověřený zástupce SVJ může projít veřejně přístupné části domu a zaměřit se na viditelné známky závad.

Laicky lze pohledem na otopnou soustavu zkontrolovat:

• stopy po úniku otopné vody, rezavé skvrny nebo poškozenou tepelnou izolaci,
• viditelně poškozené kabely a konektory,
• funkčnost havarijních hlásičů ve společných prostorách (čidla kouře, CO…)
• případné neodsouhlasené zásahy do otopné soustavy v bytech, například výměny otopných těles nebo termostatických ventilů.

Zdánlivě drobná změna provedená v jednom bytě může znamenat, že skutečný stav soustavy již neodpovídá projektové dokumentaci.

Podrobnou kontrolu musí provádět odborník

Kontrola technického stavu kotelny už zpravidla vyžaduje odbornou kvalifikaci. SVJ by proto mělo tyto práce svěřit servisní firmě a podle potřeby také specialistům dalších profesí.

Při kontrole technického stavu odborník zajišťuje:

• servis, vyčištění a seřízení kotlů,
• kontrolu ventilů, kohoutů a čerpadel,
• odkalení soustavy a vyčištění filtrů,
• ověření tlaku v expanzní nádobě a doplnění otopné vody,
• kontrolu větrání a přívodu vzduchu,
• kontrolu odtoku vody podlahovou vpustí,
• kontrolu změkčovací stanice vody, pokud je instalována,
• kontrolu hasicích přístrojů a havarijních hlásičů,
• kontrolu nouzového osvětlení,
• ověření regulace venkovního teplotního čidla a nastavení ekvitermní křivky.

Součástí odborného servisu kotlů může být také kontrola spalin a příslušný protokol.

Menší kotelna neznamená nulovou odpovědnost

Jednodušší pozici mají SVJ v domech, kde tepelný výkon kotelny nepřesahuje 100 kW a žádný z kotlů nemá výkon 50 kW a více. Taková kotelna nepodléhá přísnějším požadavkům. I taková kotelna však vyžaduje odbornou péči.

Rozsah konkrétních povinností se může lišit podle parametrů kotelny.

Pro výbor SVJ je proto důležité především vědět, co se právě na jeho kotelnu vztahuje a kdo za jednotlivé činnosti odpovídá.

Pokud výbor potřebnou odbornost nemá, může být praktické přenést správu a odborný dohled na specializovanou firmu. Moderní vzdálený monitoring a přenos provozních dat navíc umožňují část dohledu nad kotelnou provádět průběžně.